STOCK INFOCUS: AP Presales update

ยอด Presales ใน 2Q60 โดดเด่นจากการเปิดขายโครงการ Life Ladprao ที่มียอดขายกว่า 80% ของมูลค่าโครงการที่ 7.6 พันล้านบาท ประกอบกับการเปิดโครงการแนวราบใหม่อีก 2 โครงการ ส่งผลให้มียอด Presales รวม ณ สิ้น 2Q60 อยุ่ที่ 1.49 หมื่นล้านบาท หรือนับเป็น 57% ของเป้าหมายปี 2560 ที่ 2.6 หมื่นล้านบาท โดยที่ใน 2H60 รายได้จะมาจากการโอนโครงการที่อยู่ใน Backlog ที่ 5.9 พันล้านบาท และจะได้รับการสนับสนุนจากการ Re-launch โครงการ Vittorio ที่เป็นโครงการ Pre-built มูลค่า 3.5 พันล้านบาท และเป็นโครงการ High End ราคาขายสุดในประวัติการของ AP และเรามองว่าจะเป็นการช่วยลดความกดดันของยอดปฏิเสธสินเชื่อ เรายังคงเลือก AP ให้เป็น Top Pick ของกลุ่ม และยังคงแนะนำซื้อ ที่ราคาเป้าหมาย 9.00 บาท    

 

  • What happened in 2Q60
    • ใน 2Q60 AP ได้ทำการเปิดตัวโครงการใหม่ 3 โครงการ โดยที่เป็นโครงการแนวราบ 2 โครงการ (Centro Rama 9 และ Centro Changwattana-Chaiyapruk) และโครงการคอนโด 1 โครงการ (Life Ladprao) มูลค่ารวม 25 พันล้านบาท 
    • ยอด Presales รวม 2Q60 อยุ่ที่ 81 พันล้านบาท โดยได้รับการสนับสนุนหลักจากการเปิดตัวโครงการคอนโด Life Ladprao มูลค่า 7.6 พันล้านบาท และมียอดขายอยู่ที่ 80% โดยราคาขายต่อตารางเมตรอยู่ที่ 1.7 แสนบาท
    • ยอด Presales รวม 6M60 อยู่ที่ 49 หมื่นล้านบาท ปรับตัวสูงขึ้น 34.75% YoY และนับเป็น 57% ของเป้าหมายที่ AP วางไว้ที่ 2.6 หมื่นล้านบาท
    • การเปิดตัวโครงการใหม่ใน 6M60 อยู่ที่ 6 โครงการ มูลค่ารวม 28 หมื่นล้านบาท จากที่ AP วางแผนเปิดโครงการ 18 โครงการ (บ้านเดี่ยว 8 โครงการ, ทาวน์โฮม 7 โครงการ และคอนโด 3 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนทั้งหมด) มูลค่ารวม 3.5 หมื่นล้านบาท
  • ยังคงคาดการณ์ปี 2560

เรายังคงคาดการณ์รายได้รวมที่ 2.12 หมื่นล้านบาท และกำไรสุทธิที่ 3.34 พันล้านบาท โดยเราคาดว่า 4Q60 จะเป็นไตรมาสที่มีการโอนโครงการใหม่สูงที่สุดของปี 2560 และการ Re-launch โครงการ Vittorio ที่เป็นโครงการ Prebuilt พร้อมโอน มูลค่าโครงการ 3.5 พันล้านบาท โดยมีราคาขายอยู่ที่ราว 3.5 แสนบาท/ตร.ม ซึ่งเป็นราคาขายสูงที่สุดในประวัติการของ AP โดยโครงการ Vittorio อยู่ที่ซอยสุขุมวิท 39 เป็น Location ที่ยังมี Demand สำหรับกลุ่ม High End อยุ่ ซึ่งเรามองว่าการขายโครงการ High End จะมีความเสี่ยงต่อการปฏิเสธสินเชื่อต่ำ แต่ความเสี่ยงของโครงการคาดว่าจะมาจากการที่ในซอยสุขุมวิท 39 มีโครงการ High end จาก Developer รายอื่นอีกราว 3 โครงการ ที่จะมาแย่งส่วนแบ่งทางการตลาดของ AP ส่วนยอดการปฏิเสธสินเชื่อรวมของบริษัทยังคงอยู่ในระดับใกล้เคียงเดิมที่ 12% ด้านยอด Backlog ณ สิ้น 2Q60 ในส่วนของคอนโดอยู่ที่ 3.02 หมื่นล้านบาท จะรับรู้ในปี 2560 อยู่ที่ 5.9 พันล้านบาท 

  • โตอย่างมีคุณภาพ กำไรก้าวกระโดด แนะนำ “ซื้อ” ที่ราคา 9.00 บาท

AP เป็นหุ้นที่มีความน่าสนใจในระยะยาว และมีศักยภาพจากการร่วมทุนสูง จากการที่เริ่มมีการรับรู้รายได้และบันทึกเป็นกำไรในปี 2559 เป็นปีแรก และทาง AP ยังมีรายได้เพิ่มเติมจากการที่รับจ้างบริหารโครงการ JV โดยเราให้ราคาเป้าหมายใหม่ที่ 9.00 บาท จากการอิงค่าเฉลี่ย P/E 5 ปี ที่ 8.5X  และ EPS ปี 2560F ที่ 1.06 บาท/หุ้น

  • ปัจจัยเสี่ยง

อัตราการแข่งขันการเปิดโครงการใหม่สูง, ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่เป็นตัวกดดันยอดขาย, ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่งผลให้ลูกค้าเลื่อนการซื้อไปในอนาคต, ราคาที่ดินในบริเวณเขตธุรกิจ (CBD) ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ต้นทุนโครงการสูงขึ้นเช่นกัน, AP ยังมีโครงการใน Inventory ที่อาจมีการใช้ Pricing ในการกระตุ้นยอดโอน ซึ่งจะเป็นการกดดันอัตราการทำกำไรขั้นต้น  

คำแนะนำ ซื้อ
ราคาเป้าหมาย 9.00 บาท
Upside/Downside +13.2%
Median Consensus 8.60 บาท
ราคาปิด 7.95 บาท
ราคาปิดสูง/ต่ำใน 1 ปี 8.40/5.50 บาท
มูลค่าตลาด 25,009 ล้านบาท